智通财经APP获悉，高盛在谋划文牍中更新了对VICI Properties(VICI.US)和Safehold Inc.(SAFE.US)的分析，要点在于两家公司在债务再融资、贬责用度退换以及宏不雅经济环境变化下的推崇。
VICI Properties：债务再融资与财务退换
高盛将VICI的债务再融资情况纳入最新分析，VICI在3月26日刊行了总数为13亿好意思元的高等无担保债券，其中4亿好意思元的债券利率为4.75%，9亿好意思元的债券利率为5.625%。
高盛指出，VICI此前计算在2025年第二季度偿还到期的13亿好意思元债务，但内容再融资利率为5.36%，较此前预期的5.45%略有下落。这一退换响应了VICI在融资成本上的优化。
此外，高盛更新了对VICI 2025年至2027年的财务预测，该行展望，VICI的NAREIT FFO(每股运营资金)将在2025年达到2.78好意思元，并在2026年小幅增长至2.83好意思元，2027年进一步提高至2.87好意思元。这一主义响应了公司在运营层面的盈利才调，显裸露VICI在翌日几年内有望保握自由的增长态势。
在中枢运营资金(Core FFO)方面，高盛通常预测VICI将呈现逐年增长的趋势。2025年的Core FFO展望为2.78好意思元，2026年为2.83好意思元，2027年为2.87好意思元。这一主义剔除了非每每性面容的影响，更能响应公司中枢业务的握续盈利才调。
退换后每股运营资金(AFFO)看成量度公司现款流的清苦主义，高盛展望VICI在2025年为2.35好意思元，2026年为2.41好意思元，2027年为2.45好意思元。这一主义的增长标明公司在翌日几年内约略握续产生自由的现款流，为鼓动创造价值。
基于上述财务预测，高盛保管对VICI的“买入”评级，并将12个月地点价设为36好意思元。这一地点价基于14.8倍的 AFFO地点倍数，响应了高盛对VICI翌日盈利才调的高度认同。
VICI 下行风险：田户信用、通胀、利率与贬责用度的挑战
高盛在最新谋划文牍中指出，VICI Properties 诚然展现出慎重的增长后劲，但也濒临一些潜在的下行风险。这些风险主要聚合在田户信用、宏不雅经济环境、融资成本和运营用度等方面。以下是高盛对VICI潜在风险的顾惜分析。
VICI的收入高度依赖于其田户的信用情景和租出自由性。高盛指出，要是VICI的主要田户出现停业或遴荐搬离，将平直导致公司房钱收入的下落。这种情况不仅会平缓VICI的现款流，还可能对其恒久增长前程产生不利影响。关于VICI这么的房地产投资相信公司而言，田户的信用风险是其运营中不成冷漠的清苦身分。
VICI的房钱收入与浮滥者价钱指数(CPI)及可变房钱退换密切量度。高盛分析觉得，要是CPI增速放缓或可变房钱退换幅度低于预期，VICI的房钱收入增长将受到阻拦。这种情况下，VICI可能难以完了其财务预测中的收入地点。在现时专家经济省略情趣加重的配景下，通胀环境的变化对VICI的盈利才调组成潜在抑制。
VICI的债务结构使其对利率变动较为明锐。高盛指出，要是阛阓利率上涨，VICI的利息支拨将随之增多，从而侵蚀其盈利才调。利率上涨不仅会提高VICI的融资成本，还可能对其翌日的成本支拨计算产生负面影响。在现时好意思联储可能退换货币政策的配景下，利率风险是VICI需要要点关心的潜在挑战。
VICI的贬责用度(G&A)亦然影响其盈利才调的清苦身分。高盛分析觉得，要是贬责用度出现上涨，将平直压缩VICI的利润空间。这种情况可动力于公司扩大运营鸿沟或应酬阛阓变化所需的非常支拨。贬责用度的增多不仅会影响短期财务推崇，还可能对VICI的恒久增长后劲组成压力。
Safehold Inc.：贬责用度退换与贴现率变化
伊人情人网综合高盛在最新谋划文牍中对Safehold Inc. 的财务预测和估值进行了全面更新，要点分析了贬责用度退换、利率变化以及订价关节的优化。其中，高盛将Safehold的贬责用度从每年500万好意思元上调至750万好意思元，这一退换适用于2026年4月1日至2027年3月31日的期限。这一变化响应了公司运营成本的增多，但同期也标明Safehold在贬责用度方面的进入可能带来更高的运营后果或业务扩展。
此外，高盛更新了对SOFR(有担保隔夜融资利率)的假定，展望翌日SOFR利率将下落。这一利率变化对Safehold的融资成本和现款流折现价值具有清苦影响。
高盛退换了对Safehold 2025年至2027年的财务预测：
EPS(每股收益)：2025年展望为1.66好意思元，2026年为1.82好意思元，2027年为1.98好意思元。
Core EPS(中枢每股收益)：2025年展望为1.66好意思元，2026年为1.82好意思元，2027年为1.98好意思元。
高盛将Safehold的12个月地点价从26好意思元上调至28好意思元，主要原因是恒久利率自前次更新以来下落了约15个基点。高盛使用30年期好意思国国债收益率与MIT 100年期债券收益率之间的高量度性(R平方为92.1%)来退换贴现率，将贴现率从5.88%下调至5.76%。
高盛对Safehold的订价关节：详细评估与价值分析
高盛在最新谋划文牍中顾惜论说了对Safehold Inc. 的订价关节，该关节基于三个环节组成部分的详细评估。这一全面的估值框架不仅响应了Safehold现时的财务情景，还考虑了其翌日的增长后劲和成本升值空间。
高盛在评估Safehold的价值时，率先考虑了公司现时投资组合的现款流现值。这一部分的评估响应了Safehold现存钞票的盈利才调偏激对鼓动价值的孝顺。通过对Safehold现存投资组合的深切分析，高盛筹办了这些钞票在翌日产生的现款流，并将其折现至现值。这一进程确保了评估肃除约略准确响应Safehold现时业务的自由性和盈利才调。
除了现时投资组合的孝顺，高盛还考虑了Safehold在翌日12个月内可能进行的新增投资。这些新增投资展望将为公司带来非常的现款流，从而增强其财务推崇。高盛对这些潜在投资的现款流进行了预测，并通常将其折现至现值。这一部分的评估不仅体现了Safehold的短期增长后劲，还展示了公司在阛阓中的竞争力和延迟才调。
高盛罕见强调了Safehold未完了成本升值(UCA)的价值。UCA代表了公司钞票潜在的升值空间，这些升值尚未在公司的账面上得到体现。通过对UCA的再行评估，高盛发现Safehold的钞票具有更大的升值后劲，这进一步增强了公司全体价值。这一部分的评估不仅是对Safehold畴昔投资的认同，更是对其翌日增长后劲的服气。
高盛的订价关节全面考虑了现时投资组合、新增投资以及未完了成本升值的影响。通过将这三个部分的现款流现值相加，高盛得出了Safehold的详细估值。这一关节确保了评估肃除的全面性和准确性，为投资者提供了一个明晰的价值参考。
高盛罕见指出，Safehold的订价关节不仅响应了其现时的财务情景，还考虑了翌日的增长后劲和阛阓变化。这种详细评估关节为投资者提供了一个全面的视角，匡助他们更好地聚合Safehold的价值和翌日推崇。
Safehold下行风险：潜在挑战与应酬策略
高盛在最新谋划文牍中指出，尽管Safehold Inc.展现出慎重的增长后劲，但也濒临一些潜在的下行风险。这些风险主要聚合在利率环境、收购推崇、阛阓竞争、田户信用以及运营成本等方面。以下是高盛对Safehold潜在风险的顾惜分析。
Safehold的估值高度依赖于阛阓利率环境，尤其是恒久利率的变化。高盛指出，要是阛阓利率上涨，将平直影响Safehold的估值关节。利率上涨会导致翌日现款流的折现因子增大，从而镌汰这些现款流的现值。关于Safehold这么的公司而言，其钞票价值在高利率环境下可能濒临重估压力，这对其全体估值组成潜在抑制。
Safehold的增长策略在很大程度上依赖于其收购行为的推崇。高盛分析觉得，要是Safehold的收购量或收益率低于预期，将平直影响其财务推崇和增长前程。这种情况可动力于阛阓竞争加重、收购地点质料下落或融资成本上涨等身分。收购推崇欠安不仅会影响Safehold的短期财务主义，还可能对其恒久增长计谋产生不利影响。
Safehold在大地租出来去阛阓中濒临着热烈的竞争。高盛指出，阛阓竞争的加重可能导致Safehold在得回新租出面容时濒临更高的成本和更低的收益率。这种竞争压力可能平缓Safehold的阛阓面位，并对其盈利才调组成挑战。在现时阛阓环境下，若何保握竞争上风是Safehold需要要点关心的问题。
Safehold的收入高度依赖于其田户的信用情景。高盛分析觉得，要是发生偶然的田户信用事件，如田户停业或讲错，将平直导致SAFE的房钱收入下落。这种情况不仅会平缓Safehold的现款流，还可能对其恒久增长前程产生不利影响。田户信用风险是Safehold运营中不成冷漠的清苦身分，尤其是在现时经济省略情趣加重的配景下。
Safehold的贬责用度(G&A)亦然影响其盈利才调的清苦身分。高盛指出，要是贬责用度出现上涨，将平直压缩Safehold的利润空间。这种情况可动力于公司扩大运营鸿沟或应酬阛阓变化所需的非常支拨。贬责用度的增多不仅会影响短期财务推崇，还可能对Safehold的恒久增长后劲组成压力。
投资提议：在利率迷雾中锚订价值
高盛在最新谋划文牍中指出，现时REITs(房地产投资相信)阛阓的估值已充分响应了约80%的加息预期。然则，在货币政策平日化的进度中，REITs阛阓正在履历从“利率明锐型”向“运营运转型”的估值范式滚动。这一变化为投资者提供了两个环节的投资窗口，值得深切探讨。
VICI：自由分成的防范型遴荐
关于追求自由分成的防范型投资者，高盛罕见推选VICI Properties 。VICI以其5.5%的股息率提供了雷同债券的保护，使其成为利率波动中的慎重遴荐。这一股息率不仅响应了VICI在现时阛阓环境下的防范性，还体现了其在运营层面的自由性和现款流的韧性。
VICI的钞票组合主要聚合在高质料的房地产面容上，这些面容约略握续产生自由的现款流。即使在利率上涨的环境下，VICI的高股息率和慎重的运营推崇仍能为投资者提供可靠的薪金。关于但愿藏匿高风险并寻求自由收益的投资者而言，VICI是一个理思的投资标的。
Safehold：利率下行周期中的弹性标的
另一方面，高盛觉得Safehold Inc. 是利率下行周期中的弹性标的。Safehold的推崇对利率变化较为明锐，尤其是在恒久利率下落的环境下，其估值可能显赫提高。然则，投资者需重要密追踪30年期好意思国国债收益率的动向，以便实时退换投资策略。
Safehold的钞票组合具有较高的天真性和增长后劲，这使其在利率下行周期中约略完了更大的成本升值。然则，利率的波动性也意味着Safehold的估值可能存在较高的省略情趣。因此，投资者在遴荐Safehold看成投资标的时，应密切关心宏不雅经济环境的变化，并保握对30年期好意思债收益率的高度明锐性。
追念
高盛的分析揭示了一个清苦的深层逻辑：在货币政策平日化的进度中，REITs阛阓的估值正在从对利率的明锐性转向对运营推崇的关心。投资者需要穿透利率杂音，聚焦钞票组合的现款流韧性。这意味着，遴荐具有自由现款流和高质料钞票组合的REITs标的，将在翌日阛阓中更具竞争力。
关于VICI和Safehold这么的标的，投资者应详细考虑其钞票组合的质料、运营后果以及对利率变化的明锐性。这种详细评估约略匡助投资者在复杂的阛阓环境中找到实在的价值，并完了恒久自由的投资薪金。
总的来说，高盛的文牍为投资者提供了两个环节的投资窗口：VICI符合追求自由分成的防范型投资者，而Safehold则是在利率下行周期中具有弹性的遴荐。非论遴荐哪种标的，投资者齐需要关心REITs阛阓从“利率明锐型”向“运营运转型”滚动的深层逻辑，并将现款流韧性看成评估的中枢圭臬。这种策略将匡助投资者在现时复杂的阛阓环境中锚订价值，完了慎重的投资薪金。
【免责声明】本文仅代表作家本东说念主不雅点，与和讯网无关。和讯网站对文中述说、不雅点判断保握中立，差别所包含内容的准确性、可靠性或好意思满性提供任何昭示或线路的保证。请读者仅作参考，并请自行承担通盘包袱。邮箱：news_center@staff.hexun.com
